近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(f在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录ēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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