饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、100块钱值多少美元，100美元是几百元钱交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(j100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jià100块钱值多少美元，100美元是几百元钱n)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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