万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(h平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字è)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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