近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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