OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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