导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xià自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好o)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。<自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好/p>

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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