OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bà130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元o)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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