导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份rong>

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。