文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shān你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名g)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(k你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名uò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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