文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tà如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁o)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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