导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)黄山山体主要由什么岩石构成七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％黄山山体主要由什么岩石构成的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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