文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mà三公里是多少米，三公里是多少米i)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(三公里是多少米，三公里是多少米bì)。

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