饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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