“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化(huà)的(de)愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来(lái)源，可(kě)以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这(zhè)些(xiē)都是我(wǒ)们看重(zhòng)的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市(shì)场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好苏速度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机(jī)构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基(jī)金(jīn)一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持有晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来(lái)多(duō)家机(jī)构的(de)集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开(kāi)发环(huán)节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美(měi)国过(guò)去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都(dōu)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光(guāng)一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的(de)是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望挣的(de)是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能做到(dào)产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好