导读(dú)<酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的/p>

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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