“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满足以(yǐ)下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了(le)一个很明显的分化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债(zhài)率提高(gāo)到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的(de)同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根(gēn)据(jù)一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持(chí)自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有(yǒu)近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fá200mm是多少米，2000mm是多少米ng)地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè200mm是多少米，2000mm是多少米)主要包括(kuò)中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息(xī)息相(xiāng)关，新(xīn)盘(pán)开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产产业(yè)链，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的公司(sī)，它们(men)分别是(shì)富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月(yuè)线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利(lì)润，公司都(dōu)实(shí)现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的(de)。”他(tā)进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 200mm是多少米，2000mm是多少米