OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作)不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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