文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积(命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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