5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与20斤是几kg 20斤是多少磅地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(s20斤是几kg 20斤是多少磅hì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态20斤是几kg 20斤是多少磅(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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