万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金(j三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学īn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学ng>

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？