导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.831143是什么意思54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的831143是什么意思(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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