5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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