5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí无锡市是几线城市)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是无锡市是几线城市机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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