一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么(me)这么重(zhòng)要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最(zuì)后一个(gè)还在“认(rèn)真”实(shí)施(shī)这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一(yī)举一动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二(èr)手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利(lì)于(yú)深(shēn)圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳楼(lóu)市总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于全(quán)国楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按(àn)官方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行核(hé)定房价以网签备(bèi)案价和评(píng)估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变(biàn)成了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消息(xī)，目(mù)前深圳(zhèn)多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参(cān)考价办理按揭”。所以还需(xū)要(yào)持(chí)续(xù)的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃(yuè)进(jìn)认(rèn)为(wèi)，本次政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情，是(shì)不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价横(héng)空出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小区(qū)的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的(de)高价盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打(dǎ)了(le)5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的(de)痛苦，才(cái)深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市(shì)场价1000万(wàn)的房(fáng)子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即(jí)300万(wàn)；如果指导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上(shàng)需(xū)要(yào)全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直(zhí)接让大批量(liàng)买家，失去了(le)购(gòu)房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实证明了(le)，这条(tiáo)政(zhèng)策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计，实施二(èr)手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情(qíng)的影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的泥(ní)沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研究中心数据(jù)显示：成交量(liàng)上，二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台当(dāng)年，深圳二(èr)手(shǒu)住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近(jìn)二(èr)十(shí)年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与二手房指导价(jià)发布当月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂(guà)牌价低于及(jí)接近参(cān)考(kǎo)价的房(fáng)源占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各(gè)区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不(bù)绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例(lì)属(shǔ)实，买(mǎi)家的(de)实际(jì)购房成(chéng)本(běn)高(gāo)达(dá)20万(wàn)/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量(liàng)创下多年新低，学区(qū)房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介(jiè)的日子难(nán)过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市(shì)的(de)基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施(shī)了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调(diào)退(tuì)出，目前只有深圳还是最(zuì)后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一(yī)线城(chéng)市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平衡(héng)家庭购房(fáng)支(zhī)持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度(dù)政策(cè)上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品住宅销售(shòu)价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新(xīn)房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年(nián)依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门(mén)联合发文，全(quán)面推(tuī)动二(èr)手房“带押过户”全国(guó)实施(shī)，这是一条被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于(yú)激活二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近(jìn)日更是(shì)指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发挥(huī)国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识，从(cóng)字(zì)面理解一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了(le)，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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