近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gā中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思o)比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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