OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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