文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭)比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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