不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房(fáng)企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上(s无锡市是几线城市hàng)的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材(cái)料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工不足(zú)导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域(yù)，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募(mù)的(de)中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基(jī)金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢(màn)等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报(bào)中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志邦家(jiā)居十大(dà)流(liú)通股股东中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意(yì)思的(de)是，他(tā)似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股(gǔ)也越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机(jī)构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部(bù)分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能(néng)做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成本(běn)的年度(dù)增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能(néng)在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系(xì)的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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