饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(d涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗e)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖(m涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗ài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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