5月以大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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