5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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