OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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