5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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