近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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