近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经华大基因是国企吗营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来华大基因是国企吗(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。<华大基因是国企吗/p>

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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