使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思

　　近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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