导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。<学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c/p>

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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