文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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