5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配兰州女人为什么戴头巾置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而兰州女人为什么戴头巾在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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