导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，蝴蝶会采蜜吗一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市蝴蝶会采蜜吗(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若蝴蝶会采蜜吗(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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