5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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