5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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