一(yī)线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么这么重要？首先二(èr)手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个还(hái)在(zài)“认真”实施这条政策的(de)城市(shì)，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人(rén)士指出，深圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果(guǒ)取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利(lì)于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式(shì)结(jié)束(shù)。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价(jià)以(yǐ)网签备案(àn)价和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究(jiū)院研究总监严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政策大概率为(wèi)真，更多(duō)体现为银行(xíng)贷款等领域按照新的规则进行(xíng)，但不(bù)会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文(wén)件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气(qì)公布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时(shí)的市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导”，银行只能(néng)按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还(hái)不(bù)觉得厉(lì)害，但经(jīng)历了这(zhè)两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即(jí)300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实际(jì)首付去(qù)到了510万，相当于首付(fù)5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家，失去了(le)购(gòu)房能(néng)力，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个(gè)城市陆(lù)续跟进。事实也确实证明了，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据(jù)安居客(kè)的统计，实施二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住(zhù)宅(zhái)成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与(yǔ)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价发布当月相比，如(rú)今二(èr)手房(fáng)挂牌价(jià)低于及接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房(fáng)源占(zhàn)比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低(dī)于参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能(néng)深切的感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如(rú)果案例(lì)属实，买家的(de)实(shí)际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下多年新(xīn)低，学区(qū)房神话不再(zài)，房产中介的日子难过(guò)，投(tóu)资(zī)客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续低调(diào)退出，目前(qián)只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城(chéng)市也不(bù)端(duān)着(zhe)了(le)。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点(diǎn)多子(zi)女家庭和职住(zhù)平(píng)衡(héng)家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也(yě)考虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍(réng)然是同比去(qù)年依然(rán)是下降的(de)。

　　北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)已经同比增(zēng)长了，其他(tā)二线城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格(gé)都是同比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一条被广泛(fàn)好评(píng)的(de)新(xīn)政。对于激活二(èr)手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市的政策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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