文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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