导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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