饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xí罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ng)业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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