万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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