导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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