导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费rong>

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。