导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自(z秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些ì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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